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    改革开放40周年系列⑩:中介行业监管迎来历史性变革


    http://www.hzfgj.www.dgmytop.com 2018-08-23 杭州市住保房管网

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    改革开放40年期间,杭州的二手房市场随着房地产市场的发展而变化,房地产经纪行业的管理也迎来了历史性变革。

    房地产中介服务是指在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供中介服务的经营活动,是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

    房地产中介服务作为现代房地产业的一个重要分支行业,是伴随房地产市场的发展而产生、发展的,它对整个房地产业的发展具有重要作用。通过房地产中介企业可以协调房地产交易中的各种关系,促成买卖双方的交易,从而加速房地产市场商品的流通速度和流通质量。房地产中介服务业是房地产业的重要组成部分,房地产居间、代理等业务的开展,可促进整个行业的供求平衡和经济效益的提高。在住房商品化的条件下,市民居住水平的改善和提高,大都通过房地产市场这一渠道来实现。而房地产中介服务在这一过程中起着十分重要的作用,房地产中介活动的开展,使市民更加方便地了解住房信息,办理各类相关手续,从而使其居住条件能够早日得到改善和提高。


    中介服务业的发展

    50年代初期,民间曾有从事房地产经营服务,接受当事人委托,介绍房屋买卖、租赁、调换、代办房地产交易等有关手续,并按规定收取一定费用的房地产经纪人(俗称掮客,瓦窑头),杭州市区多时达百余人。1954年进行整顿时申请登记的有84人,1957年前逐步改行转业。从80年代起,又有人开始在租赁市场活动。90年代以后,随着房地产市场的兴旺发达,从事中介服务的单位和个人逐渐增多。1993年10月,杭州市房地产管理局根据市人民政府的51号令印发《杭州市房地产中介服务管理实施办法》,社会参与中介服务的单位纷纷建立。

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    1999年,杭州房改房开始允许上市交易,一些中介机构逐渐开始形成规模。1999年中介服务企业有75家,2000年,随着住房改革政策的实施和城市拆迁量的扩大,加上先后推出了一系列激活二、三级市场的政策,使得房地产中介得到了快速发展,全市新增房地产中介企业近100家。

    2002年,为加强对房地产中介企业和执业经纪人的监管,杭州开始逐步建立房地产中介企业和执业经纪人诚信档案,主要包括基本情况、在线投诉、良好行为和不良行为等内容。据不完全统计,2002年10月时,杭州房地产中介企业数量已发展到367家,房地产经纪人达3182人,交易数量达到每月数百件。

    建立中介行业经纪人注册制度

    90年代初,随着住房制度的改革和人们改善居住的想法,自发形成的住房交换、租赁市场陆续出现在马路旁、天桥下、广场上等人口聚集的地方,是最早的房产“黄?!被钤镜闹饕∷?。此时的房地产经纪行业呈现出规则缺失、行为不规范、组织松散、整体服务水平较低的状态。

    1995年,《城市房地产管理法》开始实施,明确了房地产中介机构的法律地位。1996年实施的《城市房地产中介服务管理规定》则确立了房地产经纪人注册制度。随着法律法规的不断健全和完善,房地产中介机构的地位合法化,管理也开始走向规范。

    2003年3月,杭州出台《关于加强房地产中介代理房款监管的通知》,规定房地产中介机构应当与买卖双方当事人、银行共同签订房地产买卖交易房款监督支付协议,并在协议中明确约定交易房款支取和转移的条件、程序,中介公司不得以任何理由加以挪用,从而进一步规范了房地产中介代理行为,有效防范了客户房款在交易过程中存在的风险。

    2005年5月,为进一步规范房地产中介市场秩序,贯彻落实中央宏观调控和省、市进一步整顿房地产市场秩序的有关要求,切实解决房地产中介行业发展过程中存在的主要问题,杭州出台了《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》,同时,重点开展对中介行业的监督备案制度,对矛盾纠纷较多的代理合同协议问题,会同市工商局在全市及时推出房地产中介合同备案制度,确保了当事人权利义务的对等,进一步规范了中介企业的经营行为。


    中介行业监管实现“三大”转变

    随着房地产中介行业的蓬勃发展,中介行业准入门槛低、市场准入不严、信息化管理滞后等问题也逐渐暴露出来,中介机构和中介从业人员的经营行为亟待规范。

    为此,杭州积极探索、大胆创新,“摸着石头过河”启动了房产中介行业的创新管理工作,利用信息化手段,于2006年11月启用了二手房买卖合同网上签订系统。

    网上签订系统加强了对房产中介和经纪人的动态管理,实现了对交易行为的实时管理,对服务质量的跟踪管理,以及对交易数据的统计管理,并借助房产信息网公示不诚信行为和代理质量,初步解决了从中介主体、中介对象、中介行为、中介质量到中介数据的全程一体化管理中的难题,实现了“管人、管事、管行为”的监管体系,为促进房产中介行业健康发展打下了坚实的基础。

    2015年,杭州主城区二手房交易数量首次超过新建住房,2017年上半年市区二手房交易数量首次超过新建住房,这标志着杭州房地产市场进入“存量房时代”,也意味着中介行业的作用越来越重要,与此同时,提高对中介行业的监管力度和强度也变得愈发至关紧要。

    为进一步促进房地产行业规范经营,维护房地产市场和经纪行业持续健康发展,2016年,充分利用互联网技术,完善整合行业大数据,创新建立了杭州房地产经纪行业管理服务平台,并于2017年5月升级为二手房交易监管服务平台。

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    平台将备案机构和持证经纪人纳入管理范围,二手房交易监管平台建立了覆盖行业全体的信息备案体系,所有从业人员均须经平台备案,并佩戴中介协会监制的实名服务牌上岗服务,通过唯一的从业编码,精准定位经纪机构及人员提供服务的每笔经纪业务和服务评价等,更好地服务于广大市民。截止2018年7月底,平台已覆盖601家经纪机构、2155家门店、50033名从业人员。

    通过房源挂牌的实时更新功能与线上线下检查相结合的方式,规范房源发布行为,将产权不清晰、存在纠纷、委托期限到期及已查封等限制交易房源、无效房源挡在门外,解决了虚假房源、重复信息泛滥等市场乱象。目前,有240182件真实房源,117770条评价记录,4866831次浏览量。

    运用互联网技术,整合行业大数据,结合行政处罚、行业管理和市场淘汰机制等多种手段,建立信用公示系统,加大了对行业违规、失信行为的打击力度,鞭策了优秀经纪服务机构和从业人员,有效净化房地产市场,平台运行以来行业公示537次,经纪行业榜单4张。 

    作为全国首个政府主导,集二手房交易和经纪管理于一体的平台,突破了原有的监管服务模式,实现了“由事前管理变为事中、事后管理”、“由单一的政府管理变为政府、行业、社会共同监管”、“由管人、管事、管行为变为管平台、管数据、管信用”三大转变,通过社会公众参与,使监督不仅来自政府主管部门,更来自每一个消费者。

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    (郭振伟 章微倩 吴喆君)




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